编者注：这是攸克君约了很久才求到手的一篇稿子。作者“渐渐知”，可以跟我们另一位奇才作者“些些悟”放在一起联想一下。
每当看到某某开发商某某楼盘鼓吹“全民营销”时，我都会哑然失笑，因为在老地产人眼中，全民营销无非是发动身边所有人、动用所有的社会资源对某一项目某一楼盘进行销售，没什么新鲜的。
早在十几年前，那个群星璀璨、大事迭起的年代，各种营销高招层出不穷，以租代售、租金回报、无理由退房、十年买房养老保障计划、零首付……很多楼盘仅靠一个卖点就能清盘。销售方面，更是花招不断，只要卖得动房，用色也行、用命也敢，无人不可用，歌厅小姐、洋妞、保安、司机、民工……当然，最终造就了一个传奇，即带着几千各色人等组成的销售大军干到几十个亿，最终拿下上海地王的一支部队。其中跌宕起伏的故事，时至今日仍然在圈内被传颂着……
小姐卖房：房子未必卖得掉 自己肯定得到好价钱
夜总会小姐卖房，源于一次圈里小范围吹牛皮。一位地产策划机构老总在夜总会，问一素质较高的小姐：“你做这行什么时候到头啊，我给你出个主意，让你嫁入豪门”。后来，这个小姐果然从良，嫁给了一个香港商人。
步骤是这样的。那时北京一些高档住宅的会所都赚不到钱，往往向社会开放，卖些门票。小姐洗尽风尘买了门票，素雅地畅游于泳池。这种高档社区很多业主是老板，一不用做班，二注重健康，因此别人上班的时候他们游泳。
泳池里人烟稀少，一边是事业有成期待升官发财死老婆的大款，一边是风情万种欲语还休的比基尼美女。先进行语言试探，比如“小姐认识一下好吗？您这么漂亮，是做什么工作的呀”之类的泡妞入门语。标准的回答应该是这样：我本是一公司的agent，因为一个case没做好，team被老板解散了，现处于下岗阶段，出来散散心……一来二去，小姐成功钓到了香港凯子。
这是个真实的故事，只是隐去了男女主角名字。说着无心，听者有意。于是乎，在后来的一段时间，就有高端楼盘动用了在夜总会坐台的小姐卖房，有的进了售楼处直接做销售员，有的仍然坚守岗位，边赚台费边卖房子。因此，有人戏称，她们是后来全民营销的鼻祖……。
有人要问，她们的业绩怎么样？当时没有大数据，已无处可考。不过可以透露一个鲜为人知的秘密。当年的妈妈桑（官称妈咪）手里的客人通讯录，转手可以卖到20万元，如今价值更不可估量。原因只有一个：那时的客人是国内最有钱的人，而且还有港澳台的土豪，一般人不给留电话，但妈咪这里却有。据说，一些小姐后来没有回到她们熟悉的岗位，而是不知所踪，房子不知道卖没卖掉，总之自己肯定是得到了好价钱。
到了山西煤老板横行的那段岁月，据说也有开发商想出歪招，实行买一送一的政策。大量招聘女销售，给超高的佣金，一个月不开单就滚蛋，主要就是深入煤老板内部搞关系。于是乎，很多夜总会的小姐们白天销售、晚上坐台。那时经常有客人在白天晚上两个判若云泥的场所里见到同一个女孩儿。所以，如今作为主管销售的你，业绩不好时骂销售员“你连个小姐都不如”，其实并不为过……
保安卖房：以勤补拙 用诚实动人
北京第一家24小时售楼处，出现在2000年，一个叫荣丰2008的楼盘，老板是现在香港亚视的老板，一个胆子大脑子活的红二代。虽然荣丰2008最终成为被广为诟病的产品，但当年的销售手法的确叹为观止。
时任该项目营销总监的Z先生说，当时荣丰2008最小的户型设计方案只有18平米。外界大都不知道，荣丰的小户型公开发售，只在复兴门地铁站做过一周的站台灯箱广告，以后完全是依靠客户传播、客户介绍客户来完成销售工作的。“安保、司机、行政人员齐上阵，是因为当时产品适销对路，且在全国的影响力、号召力很大，接待人手不够。与现在市场上由于产品创新不够和住宅需求下降，带来的全民营销、人人卖房现象还是有区别的。我们当年是把全员营销当作为购房人提供的一种必要服务来施行的。”但Z先生也承认，虽然这些行政人员只是零时补缺，但在销售过程中真有不少房源是他们卖掉的。
比如保安卖房，完全是晚上值班遇到看房人，端茶倒水忙前忙后，用平时销售员教他们的知识打动客户。由于房子的确好卖，客户来现场只是确认一下，保安、司机、行政人员的功劳就显得没那么突出罢了。“以当下的营销理论来讲，这也可以说是开了全民营销的先河，只不过这种营销主动性的创造来自于客户自身特点，而当下全民营销的发展是基于切身利益。”Z先生如是说。
“销售民工”：用生命卖房的“铁军”
查查去年年底新浪的社会新闻，会发现一条河北某地“夜间惊现裸奔男”新闻。您不要以为那是神经病或者失恋者，他，是一个销售员。而裸奔的原因，居然是跟同事关于销售业绩的一场赌局，结果他输了，对手是女的。
他们不是西服革履坐在温暖售楼处的传统销售员，而是用生命在卖房的“销售界的农民工”（自我定位）。他们的口号是：“让竞争对手的售楼处门口罗雀”、“我不要四千五，我要四万五”（每个月基本生活费是四千多，卖一套房提成有四万多）等等。
你可能从来不会把从车窗伸进来的售楼广告当作你买房的指引，但有人会，而且不少，当年的K2海棠湾就是这么被卖光的，老板正是用这种方法赚的钱买到了门头沟的地，去上海拍下地王。就是这么一支以发街头小广告起家的部队，从10年前直到现在仍然活跃在房地产市场上。他们中有退伍军人、农民、无业者，统一居住，授之以简单的卖房知识便可以上阵杀敌，不，上阵卖房！尤其在楼盘之间竞争最激烈的区域，他们最为活跃，可以保证的是，他们参与的楼盘肯定是区域内卖得最好的。
他们有严密的组织，军事化管理，哪个分队负责哪个路口，哪个分队应该守住地铁，都是有严格的计划和安排。他有的是办法将你从竞争对手售楼处拉到他所代理楼盘的售楼处，或以情打动你、或死皮赖脸、或动之以理，总之如果不把你拉过去看一眼房他一天都不会原谅自己，当然，他们绝不可能动粗的。
据说，这支部队最早有四千多人，后来老板去上海当了开发商，队伍名义上解散了，但化整为零分化出上百个小团队，活跃在京津冀一带，改善以及刚需楼盘是他们的服务对象，由于“战绩彪炳”，越来越多的开发商意识到正规军有时并不是土八路的对手，而且很可能成为对手，因此不得不屈尊与他们合作。
当问到其中最大的一支部队“领导”，他最大的愿望是什么？回答是在北京租写字楼，而且必须在CBD，其他地方坚决不要。问他为什么？他说：理想，一辈子的……
