万达计划五年后完全变“轻” 十年后开业1000家万达广场

依靠轻资产模式，万达计划在十年后开业1000个万达广场。这意味着，万达将在中国各大城市遍地开花，5年后万达一年将开业100个万达广场，十年内其商业物业经营规模将暴增8倍以上。

在4月15日深交所的一次演讲中，万达集团董事长王健林详细阐述了他的这一意图。从2014年开始，万达商业的轻资产模式就开始研发，现在已经开始运行。今年1月初，万达与几家大型投资基金合作，计划建设20个万达广场，这被认为是万达轻资产战略实质迈出的第一步。

这次试水的效果显然不错，王健林也进一步笃定了他的选择。伴随轻资产战略的深入，万达将在五年内完全实现“去房地产化”。

万达现在拥有9000多万平方米的土地储备，其中2000多万平米规划为万达广场等持有物业，还有7000万平方米销售物业。万达计划在五年内消化掉这7000万平米销售物业。这意味着五年之后，万达广场将没有重资产项目了，成为一家商业投资服务企业，类似于酒店管理公司，实现完全轻资产化。

与重资产模式相比，轻资产模式更有助于万达的快速扩张。到2020年，全国将开业400至500个万达广场，比重资产模式下的计划量增加了一倍。此外，到2020年万达商业地产净利润的2/3要来自租赁收入。由于建设周期的原因，轻资产模式的万达广场要在2016年才开业，计划开业超过20个，比例占2016年所有开业量的一半以上，到2017年这个比例将达到8成以上。

万达商业地产的主要产品，是不断迭代的城市综合体——万达广场。此前，受制于没有支持长期不动产投资的金融产品，万达自主研发，走出了一条独特的“以售养租”之路。通过配套物业销售，用销售产生的现金流投资持有万达广场，这样的重资产模式帮助万达成为中国的商业地产龙头。

但这一较为传统的模式，常常伴随高企的负债，紧张的现金流，以及中国房地产宏观调控带来的市场波动的风险，在去年底登陆港交所的万达商业，并没有取得投资者足够的好感。它的股价一直不温不火。

这一局面有望改变。与重资产相比，轻资产模式完全是另外一套打法——建设资金将由别人出，万达负责选址、设计、建造、招商和管理，所产生的租金收益万达与投资方按一定比例分成。关于这个比例，王健林介绍：“假设一个标准的轻资产店每年租金可以达到1亿元，两个店就是每年2亿租金，万达可以分到7000万租金。”

“重资产投资首先考虑成本，而轻资产看租金。租金由万达的商业管理公司和商业地产研究部两个部门同时测算，由此建立一整套轻资产投资标准模块。”王健林说。

为了配合一年开业50个项目的计划，工程管理模式也做出大的改变，王健林称之为“交钥匙工程”。万达和长期合作的中建系统四家公司一起，共同制定出不同地区四个版本的工程造价标准。万达按照标准给施工单位费用，施工单位按照标准进行建造，按时实施交钥匙工程，万达只需监督工程质量，不用再自己招分包单位。王健林称这是与发达国家的专业化高度细分同步，能有效降低成本。

轻资产模式下计划开业量大增，商业管理的任务也会加重。王健林认为，万达现有的信息化商业管理系统可以应付这个问题。这套系统叫做“慧云商业管理系统”，2013年试运行，2014年全面推广。它把万达广场的消防管理、机电管理、节能管理、运营管理等16个子系统集成到一个智能平台上，由此可以掌控全局，适合万达广场这种商铺众多的地产。

融资渠道也将有根本，除了不断纳入基金、保险等外部投资者，万达将利用内部的金融产品进行融资。界面新闻记者了解到，万达在去年年底收购的快钱支付公司，加上万达自己的电商平台开辟的金融理财板块，这两个金融产品也都将成为万达的融资渠道，其方式类似于当前很火的“众筹”。据悉，这两家公司的理财产品将在下个月推出。

此外，王健林已经想好了轻资产模式下万达广场投资的退出渠道——资本化或者卖掉。万达把万达广场的权益投资，做成一种理财产品，相当于一种准REITs。“即使届时不做REITs，5年后广场成熟了，租金比较高了，也能卖个好价钱。”王健林表示，万达希望今后可以完全依靠理财产品的收入资金，做到不依赖外部投资。

王健林解释了转型的一个重要原因，随着房地产进入了供需平衡的拐点，现金回收慢，而轻资产化将加快现金的回收，利于扩大市场，同时加快发展速度。万达将继续向三四线城市扩张，而轻资产的模式更有利于此。

此前不久，万达宣布了在贵阳、成都、南宁等城市的大笔投资计划，它将把更多的万达广场带到这些城市。

王健林说：“重资产主要看房价，销售利润高才能投资，难以进入三四线城市发展。轻资产因为是纯投资不销售，不需关心房价，只要城区人口够多，租金回报比合适就可以做。”

目前，万达已经开始有意地调低销售型物业的占比。2015年万达商业的销售额目标为1680亿元，仅给自己计划了5%的增长空间。未来三年，销售规模都会控制在1600亿-1700亿元之间。万达2014年报显示，去年万达商业录得收入1079亿元，其中，物业租赁和管理收入为104亿元，同比增长34.3%。这部分收入还将保持这个增速，并在五年后迎来全面爆发。

“万达商业模式完全不是房地产的概念，它的核心是商业不动产租赁和运营。”万达商业董事长丁本锡在此前的2014年业绩发布会上强调。万达渴望抹去自身的房地产印记。王健林也透露：“我们有打算，将来万达商业地产股份有限公司可能去掉‘地产’二字，变成万达商业投资公司或商业投资管理公司。”